В результате экономических реформ после распада СССР множество промышленных предприятий обанкротились либо значительно сократили объем производства. Это привело к появлению большого количества заброшенных или не полностью эксплуатируемых зданий и целых комплексов, которые требуют возврата обратно в экономический оборот. Ситуация усугубляется тем, что часто подобные предприятия расположены в центральной части города, среди жилых районов 60-70-х годов прошлого года, возводимых для проживания работников этих производств. Если же предприятие продолжает свою работу, то часто это также создает массу проблем для города. Речь про большие транспортные потоки, экологическое загрязнение, что актуально для крупных населенных пунктов, что требует переформатирования подобных территорий и выноса загрязняющих производств за пределы городской черты.
Сегодня подобные промышленные территории часто расположены в выгодных с коммерческой точки зрения районах, что делает актуальным вопрос редевелопмента. Особенно это актуально для крупных городов, когда подобные производственные зоны оказались уже далеко от границ города и представляют лакомые куски для инвесторов. Одновременно подобные зоны рекультивируются и местными властями, которые располагают на ее территории реакреационную, социальную и спортивную инфраструктуру.
Способы обустройства заброшенных промышленных зон
Процесс возврата земель, на которых расположены заброшенные или выводимые предприятия, называется редевелопментом. Он может быть двух видов:
- Вариант, предусматривающий полный либо частичный демонтаж расположенных зданий на территории промышленной зоны с последующим строительством «с нуля» офисной, жилой, торговой недвижимости.
- Способ, предусматривающий реконструкцию и перепрофилирование здания.
Проведение редевелопмента промышленных территорий имеет свои особенности по сравнению с освоением новых земельных участков «в поле». К преимуществам этого варианта отнесем:
- наличие коммуникаций, которые ранее предназначались для производственного предприятия;
- выгодное расположение земельного участка.
Одновременно есть и ряд недостатков, связанных со следующими моментами:
- ограниченность территории, что затрудняет проведение работ;
- жесткие требования со стороны властей в плане специфики использования объекта, архитектуры;
- большой объем работ по реконструкции либо сносу объекта (часто расходы на реконструкцию сравнимы со строительством нового объекта недвижимости с нуля);
- ветхость коммуникаций и зданий;
- проблемы с транспортным обслуживанием объекта;
- экологические вопросы.
Одновременно высокая ликвидность подобных участков делает редевеломент промышленных зон актуальным и выгодным проектом для застройщика.
Как проводится редевелопмент в зависимости от вида работ
Общая концепция преобразования земельных площадей и находящихся на них объектов должна учитывать сложность, трудоемкость и конечные цели. Непосредственно сам редевелопмент предполагает изменение материальной ценности объекта и площади за счет их функциональных изменений и улучшение строительных характеристик.
Кроме того в процессе такого преобразования предусмотрены такие этапы редевелопмента промышленных зон:
- реновация – кардинальное изменение местности, ее инфраструктуры, включая полный снос имеющихся сооружений, ликвидацию инженерно-технических систем, корректировку ландшафта, экскавацию грунта и другие процессы. В результате таких действий территория полностью подготавливается под новые строительные проекты;
- реконструкция – предполагает внесение кардинальных изменений в характеристики и архитектурную планировку объекта без его демонтажа. Допускается частичный разбор некоторых конструктивных элементов, проводится замена или улучшение эксплуатационных характеристик инженерных коммуникаций;
- реконцепция – полное изменение проектных характеристик объекта с целью изменений в стоимости и дизайне.
В некоторых обстоятельствах целесообразно проводить мероприятия по ревитализации в рамках редевелопмента производственных территорий. Это комплекс действий, направленных на воссоздание функциональных возможностей объекта, возвращение его к прежним эксплуатационным характеристикам. При этом сохраняется ландшафтный дизайн, архитектура построек, вся инфраструктура прилегающих зон промышленных и жилых зон.
Этапы редевелопмента производственных зон
Для того, чтобы вторичное использование промышленных площадей стало возможным с минимальными рисками и затратами, редевелопмент производственной территории проводится в несколько этапов. При этом процесс включает оценку эффективности и инвестиционных рисков, а также практические действия, направленные на изменения архитектурных, проектных и инженерных особенностей.
Во всех фазах редевелопмента производственных территорий необходимо участие профильных специалистов – инженеров, проектировщиков, сметчиков, геодезистов, других профессионалов. И наша компания готова предоставить свои компетентные услуги, которые будут осуществлять опытные мастера самых высоких квалификационных уровней.
Перепрофилирование или реконструкция территорий промышленных предприятий – дорогостоящее удовольствие, требующее тщательной предварительной проработки для сокращения срока возврата инвестиций. В общем случае, реализация проекта включает следующие этапы:
Экспертная оценка актуальной ситуации
Здесь выполняется предварительная экспертная оценка состояния имущественного комплекса, требований со стороны местных властей в плане ограничений на редевелопмент. Также важно адекватно оценить потенциальные риски при реализации проекта, включая наличие протестных групп, объектов культурного наследия на территории. Какие-либо оценки здесь легко могут привести к затягиванию реализации проекта, росту расходов или вовсе остановки редевелопмента.
Разработка концепции редевелопмента
На этом этапе формируется итоговая инвестиционная стратегия, формируется мастер-план, разрабатывается зонирование территории, оценивается сумма расходов и сроки выполнения работ. Важную роль играют расходы на демонтаж старых зданий, обращение с отходами, что выливается в серьезные денежные суммы.
Инженерные изыскания
Процедура, позволяющая оценить реальное состояние коммуникаций, транспортную доступность промышленной зоны. Во время их проведения может обнаружиться наличие опасных производственных объектов, несоответствие экологических характеристик, а в отдельных случаях могут быть обнаружены взрывоопасные предметы.
Техническое обследование
Этап включает анализ всех сооружение и зданий на предмет их дальнейшего использования после редевелопмента промышленных зон. На этой стадии часто оказывается, что объекты находятся в аварийном состоянии либо имеют высокий износ, что чревато обрушением или дорогостоящей реконструкцией. Если промышленная зона образовалась несколько десятилетий назад, то на практике фактические параметры объектов недвижимости могут не совпадать с документами, что потребует дополнительной корректировки.
Разработка проекта по подготовке территории для редевелопмента промышленной зоны
На этой стадии происходит уточнение общих расходов на демонтаж, снос аварийных зданий, проведение рекультивации всей территории. В этом плане расхождение в бюджете может достигать 200-300%, поэтому необходимо выбирать компании, имеющие реальный опыт работы в данном направлении. Это позволит более точно определить затраты и реальней оценить возврат инвестиций. Если вы планируете работу на объекте в Москве либо столичном регионе, то для определения сроков и затрат на снос сооружений можно уточнить в нашей компании.
Разработка проекта редевелопмента промышленной зоны
Происходит проектирование рекультивируемой территории с учетом его будущего использования, расходов на выполнение строительных и ремонтных работ, затрат на общее благоустройство. Качественная разработка проекта с учетом реальной ситуации и соблюдением законодательства гарантирует быстрое его согласование, которое может растянуться на месяцы.
Подготовительные работы на участке и строительство
Непосредственно этап, включающий проведение редевелопмента промышленной зоны. После его завершения инвестор получает готовый реализованный проект, который можно запускать в эксплуатацию.
Кому доверить разборку зданий при редевелопменте промышленной зоны
Если вам необходимо разобрать любое по сложности здание в рамках программы по рекультивации промышленной территории, то обращайтесь в нашу компанию. Мы специализируемся на демонтажных работах, предлагая каждому клиенту:
- возможность разборки зданий ручным и механическим способом;
- большой опыт в выполнении подобных работ;
- рекомендации довольных клиентов;
- разумные сроки завершения работ за счет возможности работы в круглосуточном режиме;
- вывоз строительного мусора на рециклинг либо захоронение;
- весь персонал имеет гражданство России, что позволяет нам вести демонтаж зданий на объектах с особым режимом;
- честная цена за оказанные услуги.
Обращаясь к нам, вы максимально быстро избавитесь от аварийного или ветхого здания для последующего проведения редевелопмента. Чтобы заказать наши услуги, договориться о встрече со специалистом для оценки объема работ свяжитесь с нами по телефону +7 495 018 51 98 либо оставьте заявку на сайте.
